Som mange sikkert er bekendt med, har der ikke været reguleret på de offentlige ejendomsvurderinger siden 2012, da man fra offentlig side har arbejdet på et nyt it-system til formålet.
I efteråret 2023 kom så endelig de foreløbige vurderinger for ejerboliger, og de fleste vil sikkert huske fra nyhedsdækningen, at disse foreløbige vurderinger i nogle grænsetilfælde kunne fremstå en smule ude af trit med virkeligheden.
I december 2023 kom turen til erhvervsejendommene og herunder også andelsboligforeninger, hvor man nu også er klar med de foreløbige vurderinger. Dette har på ny medført en del nyhedsdækning, da en del af vurderingerne igen virker ret tilfældige.
Vi vil ikke i dette indlæg gå dybere ned i, hvorvidt vurderingerne, der ifølge Vurderingsstyrelsen er baseret på “grundens potentiale”, er retvisende, da der er talrige eksempler, der kan problematisere en sådan opfattelse. Derudover er ABF og flere medier, heriblandt DR, også i fuld gang med at råbe myndighederne og Vurderingsstyrelsen op i dén henseende.
Vi vil i stedet forsøge at gennemgå, hvilken betydning, det forventes at få for ejendomskatten (kaldet grundskyld), andelskronen og boligafgiften på den korte bane. Dette skyldes, at vi har fået en del henvendelser fra bestyrelsesmedlemmer og andelshavere, der netop har spurgt os til, hvad de nye vurderinger kan få af betydning for netop deres forening.
Nedenstående skal naturligvis tages med forbehold for konkrete forhold i den enkelte forening.
Betydning for ejendomsskatten
Først og fremmest skal det nævnes, at de store stigninger i vurderingerne, man hører om i medierne, ikke skal forstås som en tilsvarende stigning i grundskylden!
Vi oplever, at medierne i deres dækning desværre ikke gør tydeligt nok opmærksom på, at man samtidigt har sænket grundskyldspromillen væsentligt. Der er umiddelbart rigeligt at problematisere ved de foreløbige vurderinger, men man skylder at nævne de øvrige, væsentlige ændringer af beregningen, da man ellers blot skaber en unødig bekymring hos landets mange andelshavere.
Grundskylden for andelsboligforeninger opgøres (som for øvrige erhvervsejendomme) nemlig som en promille af den offentlige vurdering af grundværdien. Denne promille sænkes i landsgennemsnit med 73 % samtidig med offentliggørelsen af de foreløbige vurderinger. Det vil altså sige, at der korrekt nok er en stor stigning i de fleste vurderinger, men samtidig et stort fald i den faktor, man ganger vurderingen med.
Der indføres følgende ændringer til beregningen af grundskylden:
- Man har sænket den gennemsnitlige grundskyldspromille fra 27 til 7,4 ‰. Grundskyldspromillen er forskellig fra kommune til kommune, og er sænket væsentligt mere i kommunerne København (fra 34,0 til 5,1 = et fald på 85 %) og Frederiksberg (fra 24,8 til 3,1 = et fald på 87,5 %). Disse to kommuner huser størstedelen af landets andelsboligforeninger.
- Man har samtidig indført et forsigtighedsprincip, således at man kun beskattes af 80 % af vurderingen. Hvis en grund fx er foreløbigt vurderet til 10 millioner kr., beregnes grundskyldspromillen altså kun af 8 millioner kr., hvilket i Københavns Kommune vil blive 10.000.000 * 80 % * 5,1 ‰ = 40.800 kr. i grundskyld.
- Det er besluttet, at stigningen i grundskyld fra 2023 til 2024 maksimalt kan være 2,8 %. I årene herefter kan den årlige stigning maksimalt være 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld. Grant Thornton har lavet en artikel med et par regneeksempler.
På den korte bane vil andelsboligforeningens udgifter til grundskyld i 2024 derfor højst være 2,8 % højere end i 2023 og fra 2025 og frem en årlig stigning på 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld. Enkelte foreninger vil også opleve, at grundskylden vil falde, og det vil i så fald allerede træde i kraft fra i år.
På den længere bane er det vigtigt at påpege, at vurderingerne netop kun er foreløbige, og Vurderingsstyrelsen har netop meddelt en del foreninger, at de vil gennemgå vurderingerne igen. Dernæst kommer der jo endelige vurderinger, der til den tid kan påklages, hvis man er uenig i vurderingen.
Uanset hvad, vil opkrævninger baseret på foreløbige vurderinger blive tilrettet, når de endelige vurderinger er klar. Både positivt såvel som negativt og med tilbagevirkende kraft.
Betydning for andelskronen
For foreninger, der benytter en valuarvurdering
De fleste andelsboligforeninger benytter i dag en valuarvurdering til fastsættelse af ejendommens værdi i grundlaget for andelskroneberegningen, og valuarvurderingerne påvirkes ikke direkte af den offentlige vurdering af grundværdien.
En af faktorerne bag valuarvurderingen er dog driftsudgifterne til ejendommen, og hvis grundskylden stiger væsentligt over de næste 10-20 år, vil der forventeligt ske en modsatrettet regulering af valuarens værdiansættelse af ejendommen. Men det er vigtigt at sige, at denne udgift kun er én blandt mange parametre.
Flere valuarer forventer derfor, at de forventede stigninger i grundskylden udlignes af øvrige parametre og de generelle stigninger på ejendomsmarkedet. Man forventer derfor ikke på den korte bane (5-8 år), at en øget grundskyld vil medføre større udsving i valuarvurderingen.
Har man fastholdt en valuarvurdering fra før 30.6.2020 (i forbindelse med “Blackstone-indgrebet”), vil en ny, foreløbig vurdering naturligvis ikke påvirke den fastholdte valuarvurdering.
På den længere bane kan vi ikke sige noget med sikkerhed, før de endelige vurderinger er på plads, hvilket forventes at være fra 2025 og årene derefter. Og inden vi når dertil og der er gået 5-8 år, vil der nok alligevel være nye vinde, der blæser over andelsboligmarkedet.
For foreninger, der benytter den offentlige ejendomsvurdering eller anskaffelsessummen
Benytter din andelsboligforening sig i stedet af én af disse to værdiansættelsesmetoder i andelskroneberegningen, vil jeres andelskrone ikke blive påvirket af den nye vurdering af grundværdien.
Disse foreninger afventer dog stadig en genfremsættelse af et lovforslag fra Regeringen, der skal komme med ændringer til de nuværende værdiansættelsesmetoder, da den offentlige vurdering ikke længere giver specielt god mening som følge af at være fastholdt på 2012-niveau.
Lovforslaget, der oprindeligt blev fremsat i oktober 2022 som L32, blev aldrig færdigbehandlet på grund af udskrivelsen af valg. Siden foråret 2023 har vi ventet på, hvornår det vil blive genfremsat, og vi venter stadig. Men ændringerne ville se ud som nedenfor, hvis det var blevet endeligt vedtaget i sin daværende form:
- Valuarvurderingernes gyldighed stod til at blive forlænget fra 1,5 til 3,5 år
- Den offentlige vurdering (der som nævnt øverst ikke er opdateret siden 2012) skulle blive mulig at nettoprisindeksere til nutidskroner
- Anskaffelsessummen, som er det mindst benyttede beregningsgrundlag, stod ikke til at blive ændret
Betydning for boligafgiften
Selvom grundskylden for de fleste andelsboligforeninger udgør en væsentlig udgift, er den kun én blandt mange udgifter i det årlige driftsbudget, og med en stigningsbegrænsning på 2,8 % i 2024, er det ikke i sig selv en stor stigning i udgifterne. Dog vil der være nogle foreninger, der – hvis de foreløbige vurderinger ikke ændres – kan se frem til en væsentlig stigning, indfaset over en årrække.
Men da grundskylden som nævnt kun er én blandt mange poster i foreningens driftsbudget, er det svært at sige entydigt, hvad der vil ske med boligafgiften i den enkelte forening.
Er økonomien dog overordnet sund og balancerer budgettet i forvejen, bør en eventuel stigning i grundskylden på den korte bane ikke være den faktor, der får boligafgiften til at ændre sig væsentligt fra den almindelige prisudvikling i samfundet.
På den længere bane kan det dog ikke undgås, at det vil påvirke foreningens driftsøkonomi og dermed boligafgiften for de foreninger med de største stigninger, hvis de endelige vurderinger forbliver på niveau med de foreløbige – og en påklage ikke rykker ved resultatet.
For andelsboligforeninger, der er kunder hos Blomfelt Administration
Den nye grundskyld for 2024 vil naturligvis blive indarbejdet i budgettet til vedtagelse på førstkommende ordinære generalforsamling og fremsendt til bestyrelsens godkendelse og stillingstagen i bedst mulig tid inden.
Opkrævningen for 2024 baseret på den foreløbige vurdering er landet og bestyrelsen kan finde dem i ProBo under “Dokumentarkiv Bestyrelse > Ejendomsskatter og vurderinger”. Vær opmærksom på, at det er beløbet ud for “Stigningsbegrænsningsværdi”, men vil blive opkrævet i 2024, uanset hvor højt et tal, der måtte stå ud for “Grundskyld”.
I samme mappe ligger også et særskilt dokument “Beregningsforklaring”, hvor grundskylden er opgjort efter henholdsvis den gamle og nye lovgivning til nem sammenligning med 2023.
Hvis man sammenligner direkte med ejendomsskattebilletten fra 2023 skal man være opmærksom på, at der også er opkrævet kommunale gebyrer for renovation, rottebekæmpelse og evt. fortovsrenhold via samme skattebillet. Man skal derfor være opmærksom på kun at sammenligne linjen “Grundskyld” fra 2023-billetten med den nye opgørelse fra SKAT.
Hvis der er spørgsmål til ovenstående, er man velkommen til at tage fat i os på 70 20 91 20 eller info@blomfelt.dk.
