Der har i et par år været en del snak om at opdatere reglerne for værdiansættelser af andelsboligforeningers ejendomme, og nu er der endelig nyt i sagen til alle os, der har gået og ventet…
Historien kort
- Da man i 2012 vedtog, at de offentlige vurderinger af ejendomme ikke længere skulle opdateres, vidste man reelt ikke, hvad der ville komme i stedet, og mange andelsboligforeninger ventede derfor i årevis.
- Omkring 70 % af alle andelsboligforeninger – og endnu flere i Storkøbenhavn – benytter i dag en valuarvurdering til at fastsætte værdien af ejendommen og dermed andelskronen, men der er stadig omkring 30 %, der enten benytter den offentlige vurdering (der ikke har været opdateret siden 2012) eller den oprindelige købspris. Man ville dog fra lovgivers side gerne sikre, at der fortsat var et gratis eller billigere alternativ end valuarvurderingen til de mindste foreninger – evt. beliggende udenfor de større byer.
- I 2021 blev det endeligt besluttet, at der ikke ville komme en ny vurdering af erhvervsejendomme (som andelsboligforeninger hører under), og man nedsatte derfor et udvalg for at komme med bud på, hvad man kunne gøre for de andelsboligforeninger, der nu ville mangle dette gratis alternativ.
- I oktober 2022 var udvalget færdigt, og den daværende regering sendte et lovforslag (L 32) til vedtagelse, men udskrivningen af et Folketingsvalg kom i vejen, og siden da har vi ikke hørt meget til lovforslaget.
- Nu, godt 16 måneder senere, er der endelig nyt fra Christiansborg. Regeringen har sendt det nye lovforslag L 111 til behandling i Folketinget.
Hvad betyder det så i praksis?
I meget korte træk betyder det to ting:
- De foreninger, der i dag benytter den seneste, offentlige ejendomsvurdering (2012-vurderingen) får mulighed for at indeksere den offentlige vurdering med udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2012 til oktober måned før seneste regnskabsårs afslutning. Dette betyder en stigning på godt 20 % fra oktober 2012 til oktober 2023.
- Dem, der i dag benytter en valuarvurdering til at fastsætte værdien af deres ejendom (eller overvejer at skifte til dette princip), får muligheden for benytte en indhentet valuarvurdering i optil tre år mod i dag kun ét år.
Derudover fortsætter naturligvis også muligheden for at værdiansætte til anskaffelsesprisen samt muligheden for at benytte den offentlige ejendomsvurdering uden indeksering, men sidstnævnte finder vi mest er en teoretisk mulighed.
Øvrige konsekvenser i regnskabet
Det er vigtigt at sige, at de nye regler ikke ændrer ved reglerne for fastsættelse af ejendommens værdi i regnskabets balance. Det betyder, at hvis man i regnskabet under “Aktiver” har ejendommens værdi opgjort til dagsværdien, så vil det fortsat være et krav i forhold til regnskabet at få denne dagsværdi opgjort pr. regnskabets afslutning. Dette kræver som minimum et valuarnotat, der muligvis vil være et par tusind kroner billigere end en fuld valuarvurdering, men den vil så ikke kunne bruges i andelskroneberegningen.
Hvis man under “Aktiver” har ejendommen opført til anskaffelsessum/kostpris, kan man fortsætte med dette, og så vælge, om man vil opdatere valuarvurderingen hvert år eller i stedet hvert andet eller tredje år.
Blomfelts anbefaling
Det er vores klare anbefaling, at alle foreninger, der løbende har andelsoverdragelser i foreningen, fortsat får opdateret sin valuarvurdering årligt, således at alle andelshavere har mulighed for at sælge til en så opdateret, retvisende og markedskonform andelskrone som muligt – og ikke kun får denne opdateret hvert andet eller tredje år.
Men for mindre andelsboligforeninger uden løbende overdragelser (1-2 på en treårig periode) eller foreninger, der fortsat har valgt at benytte den offentlige 2012-vurdering, vil den kommende lovændring give disse foreninger mulighed for at opdatere deres andelskrone uden omkostningerne til en årlig valuarvurdering, der for disse små foreninger godt kan være en forholdsmæssig stor regning.
Lovforslaget forventes vedtaget 15. april 2024, således at det kan nå at komme på plads inden de sidste af forårets ordinære generalforsamlinger.
Hvis der er spørgsmål til ovenstående, er du mere end velkommen til at tage fat i os på 70 20 91 20 eller på info@blomfelt.dk.
P. S.: Hvis du (som os) er lidt nørdet omkring dette, kan lovforslag L 111 læses i sin helhed – inklusiv de 15 siders forarbejder og notater og man kan følge med i behandlingen hos Folketinget.
